土地用途又有規(guī)劃用途與現(xiàn)狀用途，現(xiàn)狀用途就是土地在現(xiàn)實生活中是做什么用的，規(guī)劃用途是土地在《土地利用總體規(guī)劃圖》中允許未來做什么用的。

        一、“農用地”和“建設用地”究竟是怎么劃分的

        農用地

        農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，因此任何間接用于農業(yè)生產的土地或者不是用于農業(yè)生產的土地，都不是農用地。農用地包括種植農作物的耕地（基本農田是受國家特殊保護的耕地）。

       耕地又可分為五種：

       ①灌溉水田，指有水源保證和灌溉設施，在一般年景能正常灌慨，用于種植水生作物的耕地，包括灌溉的水旱輪作地。

       ②望天收，指無灌溉設施，主要依靠天然降雨，用于種植水生作物的耕地，包括無灌溉設施的水旱輪作地。

       ③水澆地，指水田、菜地以外，有水源保證和灌溉設施，在一般年景能正常灌溉的耕地。

       ④旱地，指無灌溉設施，靠天然降水種植旱作物的耕地，包括沒有灌慨設施，僅靠引洪淤灌的耕地。

       ⑤菜地，指常年種植蔬菜為主的耕地，包括大棚用地。

        建設用地

        建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，即用于修建各種物體的土地。建設用地的類型包括：

        ①城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地，即城鄉(xiāng)居民住宅、學校、醫(yī)院、商業(yè)、道路、給排水、電力、電信、防洪、供熱等公共設施用地。

        ②工礦用地，即工業(yè)用地和礦業(yè)用地，包括工業(yè)產房、各種倉庫、動力設施、各種堆場、道路、礦山操作場地及配套設施等用地。

        ③交通、水利設施用地，包括機場、鐵路、公路、港口、航道、水電站、水庫及人工運河等用地，不包括天然河道用地。

        ④旅游用地，即專門供游覽參觀的設施用地，包括風景名勝區(qū)、游樂場、高爾夫球場等用地。

        ⑤軍事設施用地，包括軍事訓練、軍事指揮、防務設施、營房、武器裝備倉庫等用地。

        ⑥其他建設用地，即除上述之外的各類建筑物、構筑物用地。

        二、農地轉為文旅用地的相關政策

        2010年，《國土資源部農業(yè)部關于完善設施農用地管理有關問題的通知》（國土資發(fā)【2010】155號），文件指出：

        在以農業(yè)為依托的休閑觀光項目以及各類農業(yè)園區(qū)，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設施農用地范圍，按非農建設用地管理。確需建設的，必須符合土地利用規(guī)劃，依法辦理建設用地審批手續(xù)。

        2014年10月，《國土資源部、農業(yè)部關于進一步支持設施農業(yè)健康發(fā)展的通知》國土資發(fā)【2014】127號，文件要求：

        以下用地必須依法依規(guī)按建設用地進行管理：經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；以農業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；以及各類農業(yè)園區(qū)中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。

        2015年11月，《國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部、國家旅游局關于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》國土資規(guī)【2015】10號 ，文件要求：

        嚴格旅游相關農用地、未利用地用途管制，未經依法批準，擅自改為建設用地的，依法追究責任。嚴禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風景名勝區(qū)資源及其景區(qū)土地。規(guī)范土地供應行為，以協(xié)議方式供應土地的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。嚴格旅游項目配套商品住宅管理，因旅游項目配套安排商品住宅要求修改土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的，不得批準。嚴格相關旅游設施用地改變用途管理，土地供應合同中應明確約定，整宗或部分改變用途，用于商品住宅等其他經營項目的，應由政府收回，重新依法供應。

        2017年12月，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關于深入推進農業(yè)供給側結構性改革做好農村產業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通知》國土資規(guī)【2017】12號，文件要求：

        鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以預留少量（不超過5%）規(guī)劃建設用地指標，用于零星分散的單獨選址農業(yè)設施、鄉(xiāng)村旅游設施等建設。

        安排一定比例年度土地利用計劃，專項支持農村新產業(yè)新業(yè)態(tài)和產業(yè)融合發(fā)展。對利用存量建設用地進行農產品加工、農產品冷鏈、物流倉儲、產地批發(fā)市場等項目建設或用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農村電商等農村二三產業(yè)的市、縣，可給予新增建設用地計劃指標獎勵。

        鼓勵農業(yè)生產和村莊建設等用地復合利用，發(fā)展休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農業(yè)教育、農業(yè)科普、農事體驗等產業(yè)，拓展土地使用功能，提高土地節(jié)約集約利用水平。在充分保障農民宅基地用益物權、防止外部資本侵占控制的前提下，探索農村集體經濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，按照規(guī)劃要求和用地標準，改造建設民宿民俗、創(chuàng)意辦公、休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等農業(yè)農村體驗活動場所。

        2018年1月，《國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設部 國家旅游局關于延長旅游廁所用地政策適用期限的函》國土資函【2018】8號，文件要求：

        現(xiàn)延長《關于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》（國土資規(guī)〔2015〕10號）中“新建、改建旅游廁所及相關糞便無害化處理設施需使用新增建設用地的，可由旅游廁所建設單位集中申請，按照法定報批程序集中統(tǒng)一辦理用地手續(xù)，各地專項安排新增建設用地計劃指標”政策的適用期限至國土資規(guī)〔2015〕10號文件有效期截止，即2020年11月25日。

        三、農用地轉為建設用地流程

        一、預選符合規(guī)劃的農用地

       農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規(guī)劃。

      規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。

       如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續(xù)。

       如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設用地。

       二、編制建設項目可行性論證

       確認該農用地可以用于建設，再根據(jù)建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發(fā)建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規(guī)定繳納選址規(guī)費。

       其中，農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后，市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。

       三、提出用地預審申請

       用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設項目用地預審報告書》。

       建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。

       建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：

       1.建設項目用地預審申請表(該表由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定);

       2.預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補充耕地初步方案;

       3.需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。

       如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。

       國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，并出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批準，可以延長十日。

       四、預選符合規(guī)劃的農用地

       用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用;

       環(huán)境保護部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》和(86)國環(huán)字第003號《建設項目環(huán)境保護管理辦法》對建設項目進行審批。

       某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據(jù)《建設項目(工程)勞動安全衛(wèi)生預評價管理辦法》予以審批。

       五、提出項目用地的正式申請

       用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。

       六、各級政府審批

       國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。

       能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，在《國務院關于投資體制改革的決定》(國發(fā)〔2004〕24號)實施前批準立項的，仍按原規(guī)定報批用地;實施后，屬國務院、國家發(fā)展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報國務院批準;除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準;建設項目確需占用基本農田的，必須報國務院批準。

       其中，如占用農用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案;農村集體經濟組織占用本集體農用地和單位占用國有農用地的，不需擬定征地方案。

       七、辦理征地手續(xù)

       由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。

       其中，征用土地的各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設用地批準書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。如征用農村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農村集體經濟組織支付。

       國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

       征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。

       征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。

       每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。

       八、領取用地批準文件

       國土資源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設用地批準書》。

       九、繳納出讓費，獲得土地適用權

       土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規(guī)定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。

       十、開始建設適用土地

       簽訂合同并按約繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續(xù)予以施工建設。

     （來源：礦山地質環(huán)境網）